涪陵恒大山水城存在问题有：

1、恒大山水城小区不足车位比较紧张，人车不分流。

2、恒大山水城外围长期污水直排，严重影响周边环境，和居民的身体健康。

3、小区内乱搭乱建的违章建筑多，公然霸占公共区域为己有，严重影响了全体小区业主的环境安全、权益。