一、三产房是什么？三产房是建设在三产用地上的房地产，这类土地用于发展第三产业，但性质为集体所有，无法直接用于房地产开发。三产房可以是综合商业楼、大型农贸市场或建材市场，或者是住宅+商业楼复合形式。

二、购买三产房风险有哪些？首先，三产房无法办理不动产权证书，不具房屋所有权及转让、处分、收益等权利。其次，面临房地产被强制拆除风险，由于村集体开发经验不足，融资成本高，导致建设不合规，执法部门清理时将进行拆除。三产房项目还存在烂尾风险，因资金链问题导致项目无法完成。房价上涨时，出卖人有毁约风险，合同无效，购房人难以获得赔偿。最后，购买三产房无法落户，小孩无法享有学区政策。

三、如何鉴别三产房？外观上，三产房通常写招商中心或接待中心，而正规商品房写营销中心。资质上，商品房需具备五证，而三产房只有四证，少了一个商品房销售（预售）许可证。购房合同时，三产房销售方与购房者签订的合作建房合同或协议无法在房管局备案，也无银行贷款支持。最后，从土地性质上区分，商品房是国有土地，通过出让转让，而三产房是集体土地，通过划拨转让。