房地产营销策划是一个系统的流程，旨在提高项目竞争力，吸引目标客户群，从而促进销售。这一流程涉及项目开发的多个关键阶段，旨在细致入微地评估市场环境、项目特性以及潜在竞争对手的态势，以确立策略。

第一阶段包括项目开发前期阶段，这是整个过程的起点。在这个阶段，企业会深入考察拟投资项目，了解项目基本信息，编制市场调查计划，明确项目定位，以及初步明确总体思路。重要工作内容包括项目信息搜集，市场研究分析，以及初步的市场定位和项目策略拟定。

第二阶段是项目开发阶段，这一阶段要求企业对动态市场行情及竞争环境进行深入研究，明确项目的优势与劣势，重新定义市场定位及策略。需要开展市场动态调查，对项目所在地的房地产市场进行分析，同时进行竞争楼盘和竞争对手分析，以确保策略的有效性。这一阶段还要求深入了解消费者，以确定目标客户群，明确项目策略。

战略分析与规划是这一阶段的核心，企业需归纳项目卖点，制定营销总策略、销售价格策略、推案阶段策略、公关与宣传策略等。在这一阶段还应做出销售渠道选择，决定是否采用自主销售或选择专业物业代理。

第三阶段聚焦于资源整合与销售准备工作，目标是打造销售团队，制定奖励制度，进行销售培训，并准备销售所需的各种物料，如售楼处布置、样板房、宣传资料等。

销售执行阶段涉及制定详尽的营销策略、销售目标与计划，并实施销售活动。这包括选择销售模式、设计销售结构、采取动态价格策略、利用广告策略来吸引潜在客户。全程监控销售进度，适时调整策略，以确保项目目标利润的实现。

在完成销售阶段，企业应进行营销总结，提交销售报告，同时与客户沟通，关注反馈以改进未来策略。通过这一完整的营销策划流程，企业可以有效地在竞争激烈的房地产市场中脱颖而出，成功推出项目。