一般7个工作日就能出报告了，评估报告是评估你买的这个房子能值多少钱，银行根据这个评估报告的评估价值乘以贷款系数，用来确定贷多少钱给你。

这个评估和首付没有关系，如果评估价值过低，预计的贷款数额不能全部贷出的话，你要补足剩余部分就可以了，建议你在中介办理，否则个人之见容易出纠纷！

给你一份我用的交易流程吧！

现在买卖房屋一般情况是到中介公司，其实中介公司还是比较安全的。个人之间交易不是专家最好别选择这种方式，风险太大，一辈子的大事，别为省那点钱。

1、买卖双方一起到场，买方带首付款和身份证；卖方带房证，身份证。购房发票，维修金发票。

2、双方签订房屋买卖居间合同。同时约定好时间。买房要在定好的时间时准备好全额购房款，卖方准备好过户时的备件。

备件说明：买方：现金购买：身份证。

商业贷款：买方本人身份证（复印件 4份）； 配偶身份证（复印件 2份） 户口本、婚姻证明（复印件 1份）； 借款人收入证明 ；贷款申请表 ；贷款申请审批书 ； 印章（夫妻双方各一）

公积金贷款：须提供本人身份证原件、复印件2份、户口本原件、复印件2份、本人印章一枚（楷体）；

卖方：身份证、房屋所有权证、户口本、婚姻证明。

3、买卖双方准备好所有手续后，一起到银行去做资金监管，购房款在这段时间被银行冻结，必须双方同时到场的情况下才能将购房款取出。

4、在时可以到大连市房地产交易中心办理过户手续。

现金购买为：10个工作日；

商业贷款为：15个工作日；

公积金贷款为：25个工作日；

如果卖方房屋有贷款还没有还清，需先办理还款赎证。

还款赎证：

还款赎证的前提：

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1、过户手续齐备；

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2、买方款项齐备；

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3、买方贷款手续齐备并通过初审；

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4、银行允许欠贷业主还款；

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5、房屋所有权证已经做好；

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6、房产无查封、无其他经济问题；

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7、 需要作公证的手续齐备。

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以上的问题全部解决了，才可以还款赎证

还款赎证前期工作：

手续满足下列条件后将由受理主办转给赎证外勤：

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1、买卖双方办理赎证、过户、贷款所需准备的文件、款项齐备并交于居间方或存入资金监管；

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2、买方贷款资格审核通过；

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3、卖方产权证办理完毕；

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4、买卖双方共同签署还款赎证委托协议；

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5、买方借款合同已签署完毕；

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6、买卖双方交易市场见本人完毕；

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7、填写“还款联络单”，交给还款赎证主办。

还款赎证流程

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1、与卖方客户原贷款银行确认同意还款结算；

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2、于当天回访客户，落实客户与银行确认的还款的时间，同时通知客户该银行还款赎证需要准备的文件；

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3、沟通客户欠贷银行，落实欠贷准确额度；

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4、在预计还款时间之前再次回访客户，确定还款赎证的时间并告知客户需要准备的手续；

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5、在还款赎证当日由外勤助理引领卖方客户带齐相关证件到查封窗口查询该房屋是否存在查封、同号抵押等影响交易过户的相关情况，并由外勤助理在“还款联络单”上签名确认；

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6、带领卖方客户到交易所二楼公证处作委托公证，委托鸿拓还款赎证人员办理还款赎证相关事宜；

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7、还款赎证主办带领卖方客户到银行办理还款赎证，并请客户打“收条”，确认公司已垫款项时间及金额；

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8、与银行确认领取房屋产权证、他项权证及撤押手续的时间；

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9、从银行领取撤押手续后交给内勤主办；

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10、填写撤押手续，并持撤押备件到交易所办理撤押。

还款赎证—撤押及取证

1、银行出具的撤押手续有：

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1）房屋所有权证；

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2）房屋他项权证；

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3）房地产抵押注销登记申请审批书；

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4）房屋抵押、他项权利注销登记申请书；

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5）授权委托书、法人代表证明；

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6）还款结清证明；

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7）银行的营业执照副本复印件。

2、产权人出具的撤押手续有：

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1）带产权人的身份证复印件2份；

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2）还款结清证明2份。

3、撤押的流程

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1）拿着上述手续填写完毕后递进交易所10、11号窗口进行注销初审。如填写无误会给一份《房地产抵押注销登记业务收件回执》。

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2）持上述手续到房屋交易所3楼13号抵押窗口办理抵押注销手续；

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3）通过3、4个工作日由抵押科科长，所长审批后转到发证中心6号窗口进行登记变更。

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4）10个工作日后到发证科1号窗口取证。

5、交完契税：说明房屋已经过户，可以继续向下履行。

进行物业交结：水、电、煤气、暖气、物业费等一切相关费用结清。屋内设施是否按合同归定放好。交结完毕，将房屋钥匙给买方，去银行将钱转给卖方。

6、交易完毕。