1、使用年限不同：工业用地通常出让年限为30年，而商业用地为40年。

2、价格差异：工业用地的取得成本相对较低，商业用地价格通常较高。

3、使用权限区分：工业用地不得用于商业活动，商业用地则禁止进行工业生产。

4、区位选择：商业用地倾向于位于城市中心区域，而工业用地则多布局于城市郊外或近郊地区，以减少对居住区的噪音和污染影响。

5、地价差异：工业用地价格通常低于商业用地，这是由于两者的土地使用性质和预期收益不同。

6、土地使用性质：根据国家规定，工业用地不得擅自改变为商业用途。如需变更，必须符合城市总体规划，并经规划部门批准。

7、工业用地转为商业用地的程序：工业用地如需转变为商业用地，应通过法定程序，包括招标、拍卖或挂牌等公开方式进行。私自买卖工业用地用于商业用途是不被允许的。

8、法律依据：根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，不同用途的土地使用权出让最高年限有明确规定。同时，《土地管理法》也对临时使用土地进行了规定，确保土地使用的合法性和合理性。