预测面积与实际面积的区别在于，预测面积是指开发商在房屋建设前根据设计图纸和规划方案预测的房屋建筑面积，而实际面积是指房屋竣工后由房产测绘单位实际测量出具的面积。

造成预测面积和实际面积不一致的原因有：（1）施工误差；（2）测量误差；（3）工程变更；（4）公摊面积改变等。