购房政策的差异主要体现在公积金贷款和商业贷款在认定首套房与二套房的标准上。公积金贷款的判定标准为“认房不认贷”，即名下已有未卖出的房产，则再次购房会被认定为二套房，首付比例最低为20%，贷款额度最多为80万元。而商业贷款执行的政策为“认贷不认房”，购房人只要名下贷款还清，再次购房便可被算作首套房，享受首套房的贷款优惠政策，首付比例为20%，部分银行给予首套房购买者八八折或九折的利率折扣。

以吴女士为例，她曾经在北京贷款买过一次房子，贷款已经结清，但名下仍有一套未卖出的房产。按照公积金贷款的判定标准，她再次购房会被认定为二套房，只能贷款80万元，首付比例最低为20%，执行的公积金贷款利率为3.25%，相较于商业贷款利率5.15%低很多。然而，吴女士如果使用公积金贷款的额度为120万元，那么选择商业贷款可能更为划算。

李先生的情况则不同，他去年购买了一套房子，当时不符合首套房购买资格，选择了首付分期优惠，首付比例为30%。然而，根据“930”政策，如果李先生前一套房子的首付款已经还清，他可以以首套房的方式贷款，不仅享受优惠利率，同时无需再补交首付。李先生咨询银行个贷经理得知，银行对于是否是首套房的认定是以提出贷款的日期为准，与他购房的时间无关。许多客户在“930政策”实施后，选择还清之前贷款以首套的身份购买，因为大部分人都符合首套房的贷款资格。

专家分析，首次买房的置业人群占了成交主体。尽管公积金新政中二套房的首付比例从60%-70%调整为20%，使得二次置业人群受益更大，但二套房的最高额度仅为80万，许多二次换房人选择了商业贷款或组合贷款。首次买房的置业人群使用公积金贷款的频率较高，这部分人群买房多为小户型住房，房屋面积多在50-80平方米之间，贷款额度多在80万-120万元之间，除个人缴存偏低等情况外，大部分购房人都用足最高120万的贷款额度。

此外，对于使用过国管公积金贷款的换房群体，需要在结清贷款满五年后才能再次使用公积金贷款，而非还清即可再次使用。若名下公积金贷款未结清，不能再次使用公积金购房。在购房政策上，购房者需根据自身情况选择适合的贷款方式，了解相关政策的详细规定，以便在购房过程中做出合理决策。