不动产作为担保财产是不能进行质押，只能办理抵押手续。质押是指将动产交付债权人占有，以确保债务的履行，而不动产的特性决定了其不能转移占管形态，因此无法实现质押。而抵押则允许债务人或第三方将不动产作为担保，当债务人不履行义务时，债权人有权对抵押物进行处置。

具体而言，不动产是指依自然属性或法律规定不能移动的财产，包括土地、房屋、探矿权、采矿权以及与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或人力添附于土地且不能分离的其他物。不动产的特殊性在于其不可移动性，这决定了其无法像动产那样进行质押，而只能通过抵押的方式为债务提供担保。

在法律上，关于不动产的抵押规则依据《民法典》第四百二十五条的规定：债务人或第三方可以将其动产质押给债权人，以确保债务的履行。当债务人不履行到期债务或发生双方约定的实现质权的情形时，债权人有权就该动产优先受偿。在该条款中，债务人或第三方被定义为出质人，债权人则被定义为质权人，而交付的动产则为质押财产。

综上所述，不动产作为担保财产，其特性决定了其不能进行质押，只能通过办理抵押手续来实现担保目的。在法律框架内，抵押为债务人提供了另一种有效的担保手段，确保债务的履行，同时为债权人提供了优先受偿的权利。