购买商品房的操作流程分为三步。第一步，签订认购书。主要内容包括发展商、销售方、认购书基本情况，房产的户型、建筑面积、单价、总价、订金、付款方式与时间、地点、帐户以及签订正式条约的时间等。第二步，签订购房合同。这是个重要步骤，需要慎重对待，合同详细列出双方的权利与义务，是解决纠纷的重要依据。在签订之前，需查验发展商资格及“五证”，即立项批件、规划许可证、土地使用证、开工许可证、预售许可证。如果是现房，发展商需要办理大产权证的审批手续，进行房屋所有权的初始登记，最后办理《房屋产权证》。确保《房屋产权证》包含您想买的房子，然后缴纳定金。

第三步，办理预售登记。在签完购房合同后，买卖双方需到房屋所在地的区、县房屋管理局交易管理科办理预售(预购)登记手续。如为外销房，则需到市国土资源和房屋管理局市场处办理。预售登记对于保护房屋交易双方权益非常重要，只有完成预售(预购)登记，购房合同才正式生效。