时间过得很快，2019年已经进入了9月下旬，还有三个多月的时间，也就迎来了2020年。如今，房地产上半场的角逐已尘埃落定，但楼市调控政策持续收紧的信号依然在延续。此外，与上半场“小阳春”时各家房企忙着拿地不同，自国家提出不把房地产作为短期刺激经济的手段后，下半场冷静了许多。对此，业内人士普遍表示最后3个多月时间里，楼市将迎来打折降价潮。

不过，对于房地产市场的走向，本来就是仁者见仁、智者见智，所以与看空房价的声音不同，业内依然不乏一些声音期待年底或者明年调控政策能出现松绑，这也给观望中的购房者带来了买房的纠结和困扰。那么，哪一种说法更接近实际形势呢？笔者认为，房地产调控放松的可能性不大，最起码今年年底甚至明年上半年，房地产大局基本已定，各家房企普遍做好了“入冬”准备。

楼市开启“过冬模式”，3大“动向”值得关注

第一、“降价促销”大幕徐徐拉开，房企纷纷通过“以价换量”加快销售速度

春江水暖鸭先知，进入“金九银十”以来，开发商的动作渐渐“高调”起来，降价促销的大幕正在全国不少城市徐徐拉来。根据相关统计，目前北京、广州、南京、武汉、杭州、郑州、合肥等热点城市都出现了降价促销的情况。比如，广州、郑州、武汉纷纷出现了每平方米降价8000元以上的情况，北京某高端住宅项目每平方米降价最高甚至接近1万元。此外，某龙头房企更是在全国800多个楼盘推出打折活动，最低能达到6折。总体来看，虽然“金九”才过半，但是低首付、打折优惠、特价房等常规套路已经开始扎堆出现。

降价促销的背后，说白了，主要原因就是房子卖不动了。根据易居房地产研究院数据统计，8月份监测40个城市新房成交面积环比下降9%，同比下降3%。具体看，一线城市环比下降19%，同比下降16%；二线城市环比下降10%，同比增长6%；三四线城市环比下降4%，同比下降17%。显而易见，受调控政策的影响，随着房价预期出现下滑，住宅成交趋于下降，开发商业绩压力开始增大，所以普遍采取通过以价换量方式加快销售速度。因此，最后这几个月，降价促销现象或会持续增多，但是具体效果如何，还是要看降价幅度以及购房者的接受程度。

第二、“现金为王”时代来临，房企开始控制成本、谨慎拿地，安全和理性成为共同选择

经历了三年的调控，尤其是2019年以来，房地产调控不断加强对房地产金融政策的监管，房地产信托、发债等融资渠道纷纷被收紧。此前，某媒体曾发表评论称，未来三年，钱少且贵，现金为王，房地产行业要准备迎接紧日子的到来。其实，从央行多次降准我们也可以明确感受到这一点。就拿此次降准来说，央行释放长期资金9000亿元，再次明确了增加金融机构对实体经济资金来源的支持，房地产行业并没有获得明显利好。除此之外，高负债房企也正在迎来偿债高峰期。因此，作为资金密集型行业来说，“现金为王”时代来临了。

面对“现金为王”阶段，卖房回款成为了目前成本最低也最可靠的现金流，所以开发商普遍开始采取以价换量。除此之外，目前房企也开始控制成本，除了不时被曝节省人力成本外，目前房企对于拿地也更加谨慎。毕竟，多拿地就意味着需要占用本来就比较紧张的现金流。截至目前，富力、融创等已经表态下半年暂停拿地，除非是遇到优质的土地项目。也就是说，虽然土地储备是房企的“粮仓”，但是与数量相比，目前更加关注质量，钱要花在刀刃上。总而言之，随着楼市回归理性，维护现金流的安全成为开发商的共同选择。

第三、房地产调控“稳字当头”，“静观其变”逐渐成为房地产市场的主流态度

在过去三年时间里，国家调控楼市的态度很坚决，力度也很大，调控政策不断加码，除了限购、限售等调控方式外，住房租赁、共有产权、长租公寓等长效措施也正大力推进。面对市场变局，调控还可能持续多久，目前谁都无法准确说出一个结果。因此，绝大多数开发商基本处于“静观其变”的过程中。目前，全国不少城市都出现了降价促销现象，而且房企普遍把销售回款作为重心，但除此之外，开发商并没有太多其他大动作。对此，业内认为目前房价预期整体稳定，所以开发商并不打算有其他大动作，总体还是既不大幅降价也不着急拿地，以不变应万变。

其实，“静观其变”的不仅仅是开发商，还有炒房客。经历了三年调控后，市场整体降温明显，但楼市也出现了分化，鹤岗、乳山、玉门等城市甚至因为房价过低而引起大家关注，反观一些热点城市，虽然房价涨幅放缓，但上涨动力依然存在，这也增加了炒房客的看涨预期，因此不少炒房客依然寄希望调控能够放松，所以让步空间有限。总体来看，静观其变已成为不约而同的选择。不过，笔者认为，不管怎么样，楼市降温已是事实，房地产政策利好刚需和改善等自住群体的趋势也是事实，回到过去狂欢时刻的幻想越来越不切实际。

基于以上3大“动向”来看，下半场买房还是卖房“摆明”了

基于以上趋势，可以预判的是，未来三个多月，楼市降温或会持续，而打折促销潮也会扎堆出现。但笔者认为，购房者们同时需要明确的是，根据稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，房地产市场整体不会出现大起大落的情况，再叠加房企的预期也相对稳定，所以降价幅度相对有限，主要方式依然是常规的特价房、低首付等。因此，对购房者而言，房地产走向基本尘埃落定了，大家不用过于担心房价涨跌问题。

面对这样的态势，关于买房还是卖房，答案就显而易见了。对于多套房拥有者来说，只要调控不放松，房价就难以再上涨，过多持有只会白白增加持有成本。此外，”房住不炒“成为了社会共识，靠买房赚钱越来越并不容易，所以也到了适度减持房产的窗口期。对有购房需求的群体来说，楼市降温本身就是一大利好因素，而且目前开发商有回笼资金的需求，多套房拥有者也有把多余的空置的房产卖掉的意愿，所以无形中不仅仅增加了买房机会，也有助于大家选到高性价比的房子。