投资商铺要关注以下关键问题：

一、地段与区域价值

地段是决定商铺未来增值潜力的重要因素之一。好的地段通常具有较大的商业活力和较高的人流量，这对于商铺未来的运营十分重要。投资者应该考虑地段周围的配套设施，如交通状况、公共设施和商业设施等。

二、人流情况分析

客流量是影响商铺投资价值的关键指标之一。需要关注周边的常驻人口数量和流动人口数量，并分析人流的性质，包括年龄结构、职业分布和消费习惯等，以确定未来可能的市场需求和商业机会。

三、商铺租金与售价水平

投资者需要了解目标商铺的租金水平和售价水平，与当地的房地产市场进行比较分析，以评估投资成本和未来的收益潜力。同时，还需要考虑租金和售价的波动情况，以及市场趋势和竞争状况等因素。

四、产权状况和使用权限

产权的清晰程度直接影响投资者的权益保障。在投资商铺之前，必须核实商铺的产权归属情况，确保产权明晰无纠纷。此外，还需要了解商铺的使用权限，如用途限制、经营时间限制等。

五、商业规划和政策环境

了解当地的商业规划和政策环境对于投资决策至关重要。投资者需要关注政府对所在区域的商业发展政策、城市规划等信息，以确保投资符合政策导向，规避潜在风险。同时，还需关注商业竞争环境和相关法规政策的变化对商铺投资的影响。总之，在投资商铺的过程中，需要关注地段价值、人流情况、租金售价水平、产权状况以及商业规划和政策环境等多个方面。只有全面考虑这些因素，才能做出明智的投资决策。