成都买房选择：主城还是天府新区？房价发展如何评估？

2021年，百度数据显示上海浦东新区的二手房单价，第八位是上海各区，而成都天府新区的房价是否被炒得过高？某些成都博主的学历、经验有限，视野狭窄，在“房住不炒”的环境下，他们无脑吹捧房价，逻辑简单。成都的发展遵循“一荣俱荣、一损俱损”的原则，天府新区作为较晚建立的国家级新区，应参考上海浦东新区的房价发展。浦东新区经过近20年的发展，房价并未超过上海七大老城区。天府新区面积虽大，但人口仅比浦东新区少几百万，配套不成熟，一些成都博主却将其视为成都房价的天花板。

成都博主炒高天府新区房价的理由之一是高新金融城房价高，于是认为天府新区以后的房价也高。然而，高新金融城的本质是主城的延伸，其发展逻辑基于主城的扩张。浦东新区的陆家嘴也是类似情况，房价高不代表整个浦东新区房价超越主城。全国的高新区大多属于原省会或单列市的主城改造升级区，实际上仍属于主城区。成都金融城人口密度高、产业配套好，房价自然较高。

成都博主炒高天府新区房价的第二个理由是天新麓湖的单价和总价高。天新麓湖定位为文旅盘，主要吸引的是度假和游玩的高端人群，房价高、常住人口少、二手房成交率低。尽管麓湖的营销炒作在成都楼市中十分突出，但其二手房价受到限制，不会大幅上涨。

成都博主炒高天府新区房价的第三个理由是其规划好、地标多，被称为“公园城市”。然而，这些地标和规划的炒作效果有限，关键因素是常住人口。浦东新区、滨海新区和南沙新区的现状已经超过了天府新区的未来规划。环球中心的没落就是一个例子，其人气不足，商业商铺和写字楼空置率高，无法与国金IFS、太古里等相媲美。

中国城市发展政策和理念已经改变，从“产-城-人”模式转变为“人-城-产”，更注重优化城市环境而非“造城”。主城人口密集，配套完善，政策倾向于优化改造这些区域。因此，无论是选择天府新区还是主城，关键在于综合考虑房价与自身的居住需求，而非盲目追求高房价。成都的房价与城市发展相匹配，但城市化进程已接近尾声，预期房价能跑赢通胀和利息即为合理。对于自住安家的购房者，选择天府新区或主城的新盘都值得考虑，关键在于其配套完善程度和性价比。