北京房地产市场中，不乏存在销售长期滞缓的楼盘，成为地产企业面临的一大挑战。北京科技园建设（集团）股份有限公司（以下简称北科建）的两个项目——水岸雁栖及翡翠华府，便是典型代表。这两个项目位于北京怀柔，其中水岸雁栖于2021年开盘，翡翠华府则在2020年开盘，但至今销售进度缓慢，难以去化。

专业人士指出，这两个项目地处城区边缘，交通不便，生活配套匮乏，操盘团队能力有限，是导致多年销售不畅的主要原因。在当前政策利好环境下，北科建的项目并未展现出明显的竞争优势，其价格显著高于周边二手房，区域规划进展缓慢，保值和升值空间较小。项目还存在物业管理不善、负面信息频出等问题，加速去化难度显著。

水岸雁栖位于雁栖镇京加路雁栖桥附近，主打洋房、联排、叠拼等改善型住宅，总规划楼栋数42栋，总规划户数1171户，绿化率35%，容积率1.2，占地面积121490平方米，建筑面积235061平方米，当前均价33000元/平方米。实地考察显示，该项目在地理位置、环境舒适度方面具有一定优势，但交通、配套、保值和升值潜力等短板明显。

水岸雁栖周边配套匮乏，交通不便，离主城较远，仅有的高尔夫球场生态环境较好。项目容积率低，绿化率适中，小区环境不错。然而，项目远离主城，交通不便捷，周边配套缺失，保值能力差，升值潜力低，购买逻辑不清晰。

翡翠华府位于水岸雁栖南侧3公里处，整体情况与水岸雁栖类似，周边交通条件略优，但配套不足。项目位于怀柔新城，户型包括95平-144平3居、4居，为多层、小高层洋房，规划户数589户，容积率为1.5，绿化率30%，居住环境与舒适度略逊于水岸雁栖。

从开盘至今，北科建旗下项目均经历了降价。水岸雁栖开盘均价36000元/平米，至2023年9月降至33000元/平米，周边二手房均价28233元/平米；翡翠华府开盘均价39000元/平米，目前降至36000元/平米，周边二手房均价24795元/平米。怀柔区域二手房5月均价为29060元/平米，但在政策利好下，环比却出现1.04%的下降。

业内分析认为，从整体区域来看，市场对怀柔仍持乐观态度，但区域规划落地缓慢，楼盘保值和升值空间不大。从项目本身看，两项目价格分别高出周边二手房4767元/平米和11205元/平米，价格上不具优势。

北科建旗下项目多次遭遇质量问题，引发业主维权。水岸华府延期交房长达4个月，原因不明；领秀·翡翠墅别墅区多次因持续降雨而积水严重，排水系统未接入市政管道，房屋漏水后草草交房；领秀·翡翠墅小区使用的并非承诺的红砖，而是隔音、抗震性能较差的空心砖，存在安全隐患。此外，北科建合作项目丽春湖院子园林花园、高端会所与宣传不符，存在虚假宣传嫌疑。水岸雁栖和翡翠华府项目也存在私自侵占绿地、违规宣传等负面问题，影响了销售进程和市场信誉。