物业专项维修资金使用应满足条件包括：

1. 仅用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

2. 需获得受益范围内建筑物总面积和总业主人数三分之二以上的业主同意签名。

使用申请人需对资料负责，隐瞒或提供虚假信息需承担法律责任。

使用应遵循方便快捷、公开透明和受益人与负担人一致的原则。

维修、更新和改造费用分摊，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例承担。

维修资金个人分户帐不足时，由该业主补足。

涉及未售出物业时，开发单位需按未售出物业建筑面积比例分摊费用。

使用流程如下：

1. 业主委员会、相关业主、物业服务企业提出使用申请。

2. 管理机构勘查确认维修项目并界定受益范围。

3. 物业区域内公示维修方案，包括拟维修项目、费用预算等，公示期不少于5个工作日。

4. 相关业主讨论通过使用申请并确定维修方案。

5. 组织实施维修方案，工程造价超过5万元需审核，费用列入成本。

6. 工程完工验收合格后公示决算、业主意见表、分摊明细等信息。

7. 管理机构根据维修合同付款，审核公示情况后，将维修费用余额划转至维修单位，并从相应业主个人维修资金帐户中扣除。