老邝分享自己的买房经验，强调现场踩盘的重要性。某周末带着家人前往萝岗实地踩盘。萝岗作为广州发展战略的重点区域，以其火热的房地产市场闻名。投资要跟着党的发展战略走，因此选择萝岗作为分析对象。此行目标是实地常春藤，因其在安居客上的评论数量较多。

首先关注的是交通配套。从中山一路出发，自驾车到萝岗需要大约46分钟，往返72公里，加上32元高速费。这是周末的时间成本，工作日可能会增加30%-50%。每工作日的用车成本在75元左右。开发商常强调的地铁盘，需注意“规划中”、“在建”与“已开通”的区别。距离地铁口步行超过15分钟的楼盘，不能简单定义为地铁盘。实地常春藤需要楼巴接驳，对于自住者，建议选择开车。

现场氛围方面，中介会主动上前询问是否看楼。在售楼部，找内场销售更加专业，他们通常穿着整齐、服务态度好。观察售楼部人流量，以及销售的状态。实地常春藤的周六人流量很少，销售比客户多，反映了一手市场的冷淡。

沙盘环节，关注楼盘的开发阶段、供应栋数与总户数。实地常春藤共分11期推货，当前在售第4期，预计19年6月交楼，总供应78栋，1.8w户。这对投资分析至关重要，成本仅是起点，未来卖出价格取决于供需关系。

看样板房时，老邝更侧重于投资角度。样板间的吸引力有限，更重要的是土地价值和配套设施。户型和景观在房价决定因素中，权重较低。若自住，可适当关注，但需接受房子的不完美。

报价环节揭示了实地常春藤的定价策略。8楼71m²单位，扣除优惠后总价177w，单价约2.5w。网签价格1.5w，分两份合同支付，首付53w，18个月内支付21w，30年商贷最低月供4207元，附加高利贷。对比一年前，同样条件下成本更高。

总结，老邝认为在当前市场环境下，一手楼盘的资金效率较低，更倾向于二手市场。对于自住买家，尤其在珠城上班的单身男性或已婚家庭，可以考虑实地常春藤等楼盘。对于科学城上班的刚需人群，实地常春藤的71m²单位可能是个合适的选择。欢迎关注老邝的公众号。