浦东外环内各区域房价分化情况分析

浦东外环内共有20个板块，我们今天将分析前5个板块，包括陆家嘴、梅园、源深、洋泾和联洋。

1.陆家嘴

陆家嘴的顶级豪宅数据不全，分析困难。品质B的世茂滨江花园和C的菊园一二三期并未因品质差异而出现分化，整个周期涨幅在10%-20%之间。品质E的东园一村是核心老小区，学区房溢价依然存在，但2020年初房价已跌破。

2.梅园

品质和房龄对房价影响明显。九庐顶豪，涨幅30%左右，品质B的尚海郦景涨幅相似，但定位为高端改善而非豪宅。2005年的低密度豪宅上海滩洋房也有20%涨幅。梅园三街坊，成交量第一，价格跌至2016年。

3.源深

源深板块主要为老小区，品质分化不明显。山水国际、盛世年华等小区品质良好，但盛世年华跌幅超出预期。高品质小区涨幅10%左右。

4.洋泾

洋泾豪宅万科翡翠滨江涨幅高，品质C小区涨幅约10%，学区房崮山小区二街坊价格跌回2016年。

5.联洋

联洋板块分化不明显，老房子与商品房涨幅差异不大。吉云公寓与仁恒河滨城涨幅差异不大，显示出居住属性的强保值能力。联洋在2021和2022年的高点房价冲得极高，回落也大，但从整体周期来看，涨幅不算低。