REITs速达在深入研究华泰紫金宝湾物流REITs项目申报文件时，发现其中涉及多个关键点，共整理了12个可能受监管关注的问题，包括项目合规性、运营管理、租户集中到期、产权与规划面积差异，以及基金管理公司的特例等。

首当其冲的是合规方面：

基金合同中存在未备案的租赁情况，可能面临补办和罚款风险，影响基金运营及投资者利益。

华泰资管与宝湾物流拟设立基金管理子公司，变更基金管理人，需详细解释关联交易、变更进度及合理性。

在产权转让中，SPV与原始权益人需明确股权转让协议和工商变更安排，确保符合相关法规要求。

用地手续中，土地面积和规划许可存在数据不符，需提供相关证明文件。

出租问题上，项目承租集中度高，如重要租户变动可能带来风险，需评估租户续租或替换计划。

运营部分，需关注资本性支出、行政处罚处理及同业竞争问题，以及继任管理机构的选择标准。

估值部分，需结合项目特性和市场对比，详细说明估值依据和折现率设定的合理性。

管理费用方面，固定管理费的收取方式和激励约束机制需要进一步明确。