近日，华泰紫金宝湾物流REIT项目在经过深圳交易所的审核后顺利获批，该项目的基金管理人与计划管理人由华泰资管担任，原始权益人包括天津、南京和嘉兴的宝湾国际物流公司。但在反馈回复中，项目资产有所调整，原本计划发行的底层资产中，廊坊宝湾国际物流有限公司的部分不再被包含在内。

该项目原计划包含四个仓储物流资产，其中廊坊项目的评估值最高，为53,700万元。初次申报时，总资产评估值为18.49亿，剔除廊坊项目后，调整后的评估值为12.26亿，占比从67.1%降至66.3%，反映出约6.55%的调降幅度。出租率方面，天津项目出租率未予披露，南京项目从88.1%降至87.5%，嘉兴项目保持在98.6%。折现率方面，仅嘉兴项目有所调整，从8%提升至8.25%。

值得注意的是，当前市场上已有的仓储物流REITs项目之间重叠度较低，如中航易商仓储REIT的昆山、嘉实京东仓储REIT的重庆以及中金普洛斯REIT的昆山、重庆等项目。这些项目在资产分布上显示出明显的差异化，可能与资产出租率和市场稳定性有关。例如，中金普洛斯REIT在重庆的扩募资产出租率仅为58%。

对于华泰紫金宝湾物流REIT来说，其底层资产调整引发的问题在于，市场变化可能导致项目未来表现的不确定性增加。而其他项目在上市前后资产表现的差异，也引发了关于REITs长期价值是否被短期套利行为影响的讨论。是否应当避免在同一城市集中资产，以及REITs的发行是否挤压了其成长空间，这些都是当前需要深入思考的问题。