计容面积和不计容面积是房地产开发中的两个基本概念。计容面积是指可以计算销售的总建筑面积，包括可以申报产权的部分，例如车库和停车场。总建筑面积由地上建筑面积和地下建筑面积组成，地上建筑面积进一步分为计容积率地上建筑面积和不计容积率地上建筑面积。不计容积率地上建筑面积，即地上建筑面积减去不计容积率部分和特殊多倍计容积率的面积。

不计容面积是指不计入建筑面积计算的部分，如建筑物通道、设备管道夹层、单层房间、舞台及后台设施、露天游泳池、自动扶梯、烟囱、地沟等。在房地产项目中，容积率的控制至关重要。通常，高层住宅区的容积率不应超过5，绿化率不低于30%。容积率过高会导致居住密度增加，可能对居民生活质量产生不利影响，如拥挤和安全风险。

容积率过高还可能导致绿地面积减少，影响小区环境。高密度住宅项目意味着小区内房子密集，带来高人口密度，降低居住舒适度。此外，高密度人口对小区设施如健身场所、儿童活动区域、会所等形成压力，加速设施老化。在购买高密度小区时，应注意这些潜在问题。