工业用地的建设要求和等级划分

工业建设用地政策梳理，土地资源是国家非常重视的资源。工业用地指的是城市建设用地中的一种，与采矿、采砂石、盐田等地合称为工矿用地。工业用地有特定的指定场所，工厂、车间、手工业作坊、建筑安装的生产场地、排渣（灰）场地等用地均属于工业用地范畴。工业用地性质为国有土地，需通过农用地转用，符合土地利用总体规划和县政府的用地指标，才能变为工业用地。

工业用地的使用年限为五十年，部分地区推出工业用地弹性年期出让，年限在10-50年不等，多为10-20年。工业用地获取方式为「招拍挂」，由地方政府根据企业实际情况设置竞拍条件。土地转让需满足已支付土地使用权出让金、完成投资开发条件，且需符合城市总体规划，由主管领导签字确认，仅需补交差价。

工业用地等级分为三类，二类工业用地是城市工业用地中最常见类型，对环境有一定影响，需集中规划布置在工业区内。工业用地建设要求包括投资强度、容积率、建筑系数及配套比例。投资强度项目用地范围内单位面积固定资产投资额，一般城市对投资强度要求较高，如上海可达1000万/亩以上。容积率项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值，一般性行业建筑系数至少40%，化工制造、金属冶炼等个别行业可放宽至30%。行政办公及生活服务设施用地所占比重不超过总用地面积的7%，且建筑面积不超过总建筑面积的15%，不得分割转让。

工业用地涉税问题涉及土地增值税，法定扣除额包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、费用及与转让房地产有关的税金等。税率根据增值额的大小分段计算，增值额超过扣除项目金额的百分比不同，税率为30%至60%。计算公式为土地增值税税额=增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数。拆迁补偿包括土地补偿、奖励性补偿、厂房重置成新价、停产停业损失费及搬迁运输补偿费等。