维修基金的使用主要针对住宅共用部位和设施设备的维修、更新和改造。以下是具体条件和范围：

1. 对于住宅共用部位，如屋面防水层破损、外墙雨水渗漏、装饰层裂缝、保温层破损等，一旦出现这些情况，且已超过保修期，且所在物业区域维修资金账户有余额，业主可以申请使用。但需要注意的是，如落地窗破裂这类专有部分的维修，不在维修基金的覆盖范围内。

2. 共用设施设备的维修包括电梯、避雷设施、监控消防系统、排水排污设备等。这些设施的故障或损坏，需在保修期过后且物业区域内维修资金充足，并得到“双三分之二”业主的同意，方可申请动用。

申请使用维修基金时，申请人必须解决资金不足的问题，或明确承担主体和补足方案。应急维修则可能不需要达到“双三分之二”的同意条件。

总的来说，只有在特定的维修需求、满足使用条件，且得到足够业主支持的情况下，才能动用维修基金进行维修或改造工作。