小产权房因缺乏国家认可的产权证书，无法进行正式的房产交易或抵押。这主要源于其建设未获政府批准，不具有正规建设手续。主要分为两类：一是建在集体建设用地上，即宅基地上，仅属于该农村集体所有，外村居民不得购买；二是建在集体企业用地或占用耕地，属违法建筑。这类房产因价格相对低廉，成为大量城镇居民冒着产权风险的选择。

《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》明确规定，小产权房不得登记发证，银行贷款的前提是提供房产证明。由于国家不承认小产权房，也不予办理登记手续，因此，小产权房无法在银行进行正式抵押贷款。不过，小产权房屋可以向民间担保公司申请抵押贷款，或进行个人借贷。这类贷款通常需向正规贷款公司抵押小产权房屋进行短期周转，到期归还本金，但贷款风险较大，利息相对较高。

城市房价过高，特别是大中城市的房价长期快速上涨，远超一般就业人员的收入水平，加之政府经济适用房、廉租房建设无法满足全部需求，小产权房因此成为大量现实购买群体的选择。尽管面临诸多风险，但其价格优势使得小产权房在当前房地产市场中仍有一定的市场需求。