烟台海洋房价不高的主要原因包括以下几个方面：

第一，地理位置与交通因素。烟台虽然是一个沿海城市，但其地理位置并非一线城市的核心区域，这可能影响了房价的上限。此外，烟台的交通虽然便利，但与一线城市的交通枢纽相比仍有差距，这在一定程度上也影响了房地产价值。

第二，经济发展与就业状况。烟台的经济发展虽然较为稳健，但与一线城市相比仍有差距。经济发展水平是影响房价的重要因素之一，因此这也可能是烟台海洋房价不高的原因之一。同时，烟台的就业机会虽然丰富，但在高端产业和高薪职位方面相对较少，这也可能影响到人们的购房需求。

第三，政策调控与市场供需关系。政府对房地产市场的调控政策也是影响房价的重要因素。如果政府采取了较为严格的调控措施，房价可能会受到压制。此外，市场供需关系也是决定房价的重要因素。如果海洋区域的房屋供应过剩，而需求不足，那么房价自然难以提升。

综合以上因素，烟台海洋房价不高的原因可以归结为地理位置、交通、经济发展、就业状况、政策调控以及市场供需关系等多方面因素的综合影响。虽然当前烟台海洋房价不高，但随着政府对烟台发展的重视和投入，以及烟台自身的努力发展，未来烟台的房价有可能会有所提升。但具体走势还需结合多种因素进行观察和判断。