随着调控不断深入，全国楼市进入理性发展阶段。根据研究机构公布的最新跟踪监测结果显示，包括房价收入比、房价收入比偏离度以及房价透支程度等反映市场运行情况的数据，都不约而同地向合理水平靠拢。

房价收入比下降

持续调控对稳定房价起到了明显作用，房价收入比的下滑，已经充分反映出这种变化。

日前，上海易居房地产研究院发布《2018年全国50城房价收入比偏离度研究报告》，公布了2018年包括北京、上海等在内的50个城市房价收入比变化情况。房价收入比是指家庭住房总价与居民家庭可支配收入的比值。一般认为，通过对历年房价收入比数据对比，如果比值上升，表明房价上涨过快，房价泡沫成分增多；而如果比值下滑，则表明房价向合理区间靠拢，泡沫成分则相对降低。

数据显示，2018年，50城房价收入比均值为13.9，相比2017年的14.1下降了1.4%。历史走势来看，在2010至2015年间，房价收入比持续回落。也就是在这段时间，全国楼市库存不断变大，最高达到7亿平方米左右。此外，中西部及东北部城市，以及广大三四线城市受高库存影响，房价阴跌不止，全国房价走势显得较为疲软。但到了2016年之后，楼市去库存，各地纷纷出台鼓励购房政策，导致该数值开始快速回升至12.6，同比增幅达17%，2017年预期不改导致房价收入比继续攀升到近年来的峰值14.1，不过同比增速有所收窄。但进入2017年，国内热点城市普遍出台调控措施，政策效力持续释放，于是在2018年，房价收入比小幅回落，在情理之中。

分城市类别来看，由于一线城市的房价水平处于国内最高水平，所以房价收入比水平明显领先于其他城市，尽管2018年出现小幅回落，但绝对值依旧处于高位。二线城市与三四线城市的房价收入比较为接近，其中二线城市2018年房价收入比小幅下降，位于核心都市圈内的三四线城市2018年房价收入比与2017年持平。而非核心都市圈三四线城市，虽然2018年房价收入比增速继续扩大，但绝对值依旧处于四类城市的最低水平。

偏离度小幅降低

此外，另外一个反映房价变化的指标房价收入比偏离度，也同步出现了下滑现象，说明在政策调控的作用下，楼市已经进入了“挤泡沫”阶段。

易居研究院研究员沈昕解释说，由于我国统计制度还不十分健全，据此计算出的房价收入比数据不如欧美国家准确，而且我国对商品住宅的统计口径与欧美国家也不同，可比性并不大。对我国不同地区而言，其房价收入比的合理区间也不能用单一指标进行划分。因此，在房价收入比的基础上，计算出房价收入比的偏离度，以此作为合理与否的判断标准。

数据显示，2018年，50城房价收入比偏离度为14.1%，由2017年的15.7%下滑1.6个百分点。整体来看，随着全国市场的陆续降温，偏离度数值出现了下滑趋势。随着全国房地产市场的陆续降温，预计2019年50城房价涨幅将收窄，房价收入比偏离度也将继续回落。

分城市类别来看，一线城市和二线城市走势领先于其他城市，偏离度曲线已经出现较明显回落。核心都市圈内三四线城市2018年偏离度小幅回落；而非都市圈三四线城市走势滞后于其他城市，2018年曲线仍是上升态势。具体来看，2018年，一线城市偏离度为19.6%，较2017年回落了5.9个百分点；二线城市和都市圈三四线城市的偏离度分别为14.1%和16.3%，较2017年分别回落2.9和0.3个百分点；非都市圈三四线城市偏离度为5.9%，较2017年上升5.2个百分点，增速小幅收窄。

分城市来看，各城市房价收入比偏离度差距较大，有41个城市偏离度为正，9个城市偏离度为负，其中偏离度最高的城市是东莞，达到36%。此外，芜湖、金华、深圳和西安的偏离度分别为28.7%、28.6%、28.3%和28%，这也意味着此四城的房价偏离度水平都明显偏高。究其原因，是因为深圳和东莞在这一轮行情中房价涨幅较大，而西安、芜湖、金华的行情启动时间相对较晚，但都在近期扮演了“领头羊”角色。偏离度最低的城市主要来自西部和调控最为严厉的城市，如兰州为﹣12.1%，乌鲁木齐为﹣11.4%，三亚为﹣8.8%，房价收入比偏离度水平都明显偏低。

沈昕指出，整体来看，板块轮动现象使得2018年各线城市间的区域分化现象相对有所缓和。在2017年初，一线及部分热点二线城市纷纷出台多轮调控，政策力度较大，而非核心都市圈三四线城市的政策则较为宽松，加上优惠的棚改补贴政策，激发了居民的购房需求，使得此类城市2017年以来出现明显房价现象，所以偏离度也不断变大。但后续来看，随着整体房地产市场的降温以及棚改力度的减弱，预计非都市圈三四线城市偏离度上升趋势也将出现放缓。

房价透支程度降低

此外，从房价透支程度变化情况来看，整体水平也出现下滑，表明调控对楼市运行起到了明显作用，促使房价向合理水平回归。

数据显示，全国50个典型城市中，共有24个城市得分为正，呈现不同程度的房价透支状况；另外有26个城市得分为负，暂时没有出现房价透支现象。通过进一步观察房价透支程度数据发现，包括乌鲁木齐、兰州等在内的西部城市，当前透支程度数据最低，也表明这两个城市的购房压力为全国最小。

房价透支程度较高的城市是东莞、日照、芜湖、西安和金华，其中东莞和日照的房价透支程度最高。而北京、上海等调控最为严厉的城市，市场出现明显降温，房价透支程度对比2017年有所缓解。此外，重庆、成都、长沙等城市，也因为调控使得房价透支程度重归合理区间。

（文章来源：理财周刊）