山东三四线城市的房地产市场正在面临“未富先老”的状况，核心问题是改善客群失去了住好房子的机会。由于开发时间较早，剩余土地不多，核心区域的土地紧张问题尤为突出。例如，济宁作为一个典型的山东三四线城市案例，面临的问题包括外地优质开发商进入少、县域城市经济弱、房价高等因素。在这些因素的综合作用下，核心区域的改善产品吸引力不足，且可开发土地有限。以济宁市区为例，改善盘如融创1917、汇豪世纪风景等，虽然产品定位较高，但在户型设计上存在明显短板，与二线城市的产品存在至少五年的差距。同时，高端改善盘如汇涛世纪风景，虽然户型设计和产品生态存在明显不足，仍然拥有高昂的单价，仅依靠房龄新和面积大来吸引购买力。

山东三四线城市的改善市场正逐渐去“县城”化，与青岛济南的近郊形成竞争关系。济宁的县域城市房价已经接近甚至超过了高新区和北湖新区，购房群体主要由太白湖新区的体制内、高校、医院等单位职工组成，少数县域客群为辅。在新区和近郊区的教育、商业配套逐渐完善的情况下，县域客群的流失现象仍然存在。数据表明，2022年山东省整体人口减少，青岛和济南的人口增量主要来自于省内的城市，尤其是青岛的西海岸新区、城阳、崂山、即墨、胶州和济南的东部新区。对于县域城市的购房人而言，除了市区的新区，青岛和济南的近郊成为他们考虑的另一选择。因此，山东三四线城市的房地产市场面临着购房人群减少、新区房产滞销、二手房价格下跌的挑战。新房市场“未富先老”，交易量下滑导致更多的房价下跌，进而影响二手房市场，形成一种可能的“死循环”。对于持有山东三四线城市二手房的购房者，建议尽快转手或考虑其他投资方式，以避免价格进一步下跌带来的损失。