主要区别在用途、生活成本、落户及学位、土地性质方面有所不同。

1、用途不同。住宅属于居住用，而公寓大多为商业办公性质的商用所用。

2、装修的情况不同。住宅的装修一般分为毛坯、简装、豪装，而公寓一般都是开发商装修的。

3、生活成本不同。水电费有民用和商用之别，一般公寓的水电费高于住宅的水电费收费标准。

4、落户及学位不同。住宅符合条件就可以落户，有学位学区的区别，而公寓来不能落户没有学位。

5、土地性质不同。一般住宅是属于居住用地，产权有70年，而公寓属于商业用地，产权一般只有40年。

公寓房的缺点

1、土地使用年限短

公寓房比住宅房寿命短。因为公寓属于商业性质，它的大部分土地使用性质都是购物中心、写字楼。因此，土地的使用年限将比住宅性质的土地要短。一般而言，住宅用地的年限为70年，而公寓楼的年限是40年至50年不等，期满后，须缴付较高的地价。

2、高税费转手交易难

根据我国的有关政策，对于二手房住宅，可以免除土地增值税。但公寓楼不能享受这一政策，必须交纳此税。通常，土地增值税是是根据出让土地的增值额的高低来缴纳的，对增值部分征收30%至60%的费用。

3、房贷利率比较高年限短

有一些地方的商业住房没有因住宅的限购限贷令而影响。但由于属于商业性质，它只能获得50%至10年左右的期限贷款。