投资公寓的利弊分析如下：

其优势首先在于成本效益。由于公寓通常面积较小，总价相对较低，使得更多投资者能够负担得起，而且这样的投资往往能减轻还款压力。其次，地理位置优越，无论是自住还是作为投资，公寓往往位于繁华区域，享有完善的配套设施。作为投资物业，不仅有稳定的租金收益，而且在市场交易上也相对灵活，不受限购政策的过多限制。

然而，投资公寓也存在一些挑战。产权年限通常较短，如40年或50年，相较于普通商品房的长久保障，这可能是个潜在风险。此外，公寓投资主要依赖商业贷款，贷款期限最长为10年，这可能限制了资金的使用灵活性。

以南沙万达广场的公寓为例，假设购买价格为40万，每月租金为2000元，其租金回报率计算为6%（(2000*12)/400000）。虽然回报率可观，但投资者在决定是否投资时，还需要综合考虑其他因素，如市场波动、物业管理、潜在的维护成本以及未来租金增长潜力等。