投资海景房需谨慎，尤其在长江入海口这样的沿海地区。海景房受季节影响较大，夏季游客多，冬季则较少，导致租金波动大。此外，海风对房屋的侵蚀性很强，需要频繁进行维修保养，这无疑增加了额外的开销。假设首付为30%，总价在40万至50万之间，按照5.38%的贷款利率和20年的贷款期限，每月需还月供2380元，总计需还本息685440元。每月还需支付约1164元的利息，即使出租，收益也可能不足以覆盖这些费用。

长江入海口附近的海景房投资回报率较低，难以实现大规模升值。以山东沿海为例，海阳、乳山和烟台等地的海景房多数未能升值，有些甚至出现亏损。考虑到这些情况，长江入海口的海景房也难以期待显著的升值空间。

投资前应全面考虑经济状况和市场需求，慎重决策。几十万元对于一个家庭来说确实不是小数目，务必进行周密的计划和评估。希望这些信息能帮助你做出明智的选择。

海景房的价值不仅取决于地理位置，还受到季节性旅游的影响。因此，投资者需要对市场有深入的了解，才能做出合理判断。

尽管海景房有其独特的吸引力，但其投资风险同样不容忽视。除了季节性因素外，房屋的维护成本也是一个重要的考虑因素。投资者需要权衡这些因素，做出明智的投资决策。

综上所述，购买海景房前应进行全面考量，包括但不限于经济状况、市场需求以及房屋维护成本。希望以上内容能为你提供一些有价值的参考。