博弈论中的“囚徒困境”正在富力地产的现实中上演，主角则是富力自身。曾是中国地产界佼佼者的富力，在过去几年的战略失误中，自身在商业地产和住宅开发之间的拉锯战中被绊住脚步。如今，它不仅已经从一线地产开发商行列中退居二线，而且面临着难以解决的困境，处境艰难。

今年7月2日，富力地产公布的上半年销售额仅为257亿元，仅达到700亿元年度销售目标的36.8%。根据中国房地产测评中心的数据，上半年富力的具体项目去化率仅为43%，在TOP50房企中排名第34位。

在连续数年销售额停滞在300亿元左右后，富力今年将销售目标同比上调67%，背后的原因是去年斥资434亿元购得2090万平方米土地储备，这些土地储备占其总土储的48%。这一投入不仅超过了过去五年买地花费的总和，甚至超过了当年的422亿元销售额，导致富力的净负债率达到五年来的新高，达到110.82%。

富力似乎总是无法跟上市场的步伐，的战略选择总是慢一步。当其他同行专注于住宅开发并实施高周转战略时，富力却加大了现金回流较慢的商业地产开发，商业与住宅开发的比例一度达到1:1，这使得富力失去了快速扩张的机会，被其他开发商超越。

为了摆脱这种困境，富力在2013年重新启动了扩张计划，并将今年的销售目标定为700亿元。然而，当富力试图重新采用“高周转”策略时，却发现市场已经发生了变化，房子并不像以前那样容易销售。

对于富力来说，摆脱困境，重返一线，是一个巨大的挑战。

广州的“旧改王”掘金之路

富力是中国少数从“旧改”起家并成功跻身一线开发商行列的企业。依靠对市场和政策节奏的准确把握，创始人张力带领富力完成了从广州“旧改王”到“CBD霸主”的蜕变。

去年12月6日，富力的广州杨箕村旧改项目全球发售，经过三年的拆迁和改造，作为富力20年的豪宅旗舰正式面市。起售价为5万元/平方米，而楼面价仅为8529元/平方米，利润空间巨大，再次让富力尝到了“旧改”的甜头。

自1994年介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目以来，富力在旧厂改造方面取得了显著成就。广州铜材厂、同济化工厂、老歼渣殡仪馆、建材厂等地块都变身为富力的楼盘。业界甚至有这样的说法，“每一根烟囱的倒下，都有富力的一份功劳”。到2001年末，富力在广州完成的旧厂改造总面积超过250万平方米。

在广州的许多业内人士看来，张力和张力、李思廉当时敢于尝试旧厂房改造项目，是因为他们敏锐地捕捉到了广州市政府推行城市功能转变的机遇。

2010年，广州新一轮三旧改造正式启动，计划拆除建筑1050万平方米，涉及整体拆除重建的用地约5.53平方公里。富力趁机拿下猎德村、同和村、杨箕村的城中村旧改项目，进一步扩大了在广州老城区的版图。

“开发商垫付资金、政府出台政策、村委会协助的‘猎德模式’被富力应用到其他城中村项目中。” 合富辉煌首席分析师黎文江指出，这种模式甚至得到了时任广州市政府常务副市长苏泽群的公开称赞，称其他城中村改造方案可以借鉴这种模式。