2019年5月16日，华裔建筑大师贝聿铭逝世，享年102岁。他的生涯中，设计了100多个项目，其中包括1983年获得普利策奖的香山饭店。然而，香山饭店是他投入最大心血的项目之一，建成后的命运却并未达到他的期望。问题在于，为何普利策奖也无法带火这家酒店？为何贝大师终身未再回访这个项目？从资产管理视角复盘香山饭店的前世今生，可以发现其背后的原因。

香山饭店建成七个月后，贝聿铭获得了普利策奖，这在建筑界相当于诺贝尔奖。然而，从经营、品牌美誉度和消费者认知度来看，香山饭店一直表现平平。这背后的原因，与酒店业态的本质、定位、选址、设计以及运营息息相关。

一、缘起与项目定位：贝聿铭在1972年受邀访问中国时，中国政府希望他在故宫附近设计一座现代化高层酒店，作为改革开放的标志。然而，贝聿铭坚持设计一座低层、体现中国传统风格的建筑，并最终选址在了香山。这反映了项目定位上的矛盾，即在城市郊区建设政务和会议接待酒店的初衷与市场需求不匹配。

二、选址：香山的自然美景和历史底蕴为香山饭店提供了独特的位置优势。然而，从商业角度来看，选择远离市中心的郊区作为酒店项目，限制了其市场潜力。与同期在城市中心开业的建国饭店和长城饭店相比，香山饭店的定位决定了其难以吸引高端休闲度假的客群。

三、设计：贝聿铭将香山饭店视为探索“中国现代建筑语言”的实验，试图在西方和古代中国建筑风格之间寻找第三种风格。这种设计旨在体现中国文化的精髓，并与周围环境和谐共生。然而，设计的复杂性和对传统文化的追求也增加了成本和运营难度。

四、施工：香山饭店作为改革开放初期的涉外酒店项目，受到了高度关注。但由于当时缺乏高质量的施工队伍和严谨的工作态度，施工过程中遇到了诸多挑战，导致造价高昂。这与贝聿铭在美国的施工经验形成了鲜明对比。

五、运营：开业后，酒店管理团队未能有效管理这座国际化酒店，出现了各种服务问题。此外，香山饭店的设计布局复杂，运营效率低下，导致出租率不高，平均房价也远低于预期水平。这反映出在设计和运营过程中对商业逻辑和用户需求考虑不足。

综上所述，香山饭店的失败在于其定位与市场需求不符、选址远离城市中心、设计成本高昂且运营效率低下。从资产管理视角来看，这是一次复杂而深刻的教训，反映了在商业投资决策中需要综合考虑市场、设计、运营等多个层面的因素。