注意前提：投资

北京目前适合投资的项目不多，但是重点还是在高端改善类。

未来刚需楼盘除了极好地段外基本上丧失了【投资】功能，即，基本不会有每年每平米几千以上的上浮。具体原因如果要展开可能需要细谈了，下回再说。这里还是先说下高端楼盘的投资分类，即【高层】和【别墅】

【高层】：属于别墅配套类产品，项目本身定位还是近乎刚需，居住空间以够用为主，周边配套设施，还有享受的周边福利譬如教育，医疗，交通，公园，商业，物业等和别墅一样，近于轻奢，适合年轻人和对生活有讲究的中高层人士。特点是相对大面积别墅便宜，面向客群广，未来转手率比较高，一般会有*，档次也比较高。代表的项目有【绿地海珀云翡】【西山天_】等。适合价格预算在600-800万。

【别墅】其实细分的话里面种类很多，这里只说大要情况，毕竟是和高层对比。

别墅，一般情况下是档次，品质，空间，配套等远好于刚需楼盘。也是传统概念中大家公认的豪宅类。这里说下，不要拿老城区的某些学区房（老破小）对比，这些有学区的老房子在过去几十年前也是上等品质。也说下豪宅学区：学校的好坏看两个，一个是品牌，即所谓名校，另一个更重要：生源。豪宅区的孩子们因家庭因素，享受到的教育资源相对较多，成才几率大些，这一群体的孩子在某个学校的呆的时间久了，这个学校自然形成了“名校”。看以往，所谓名校，无不是官家子弟学校，受体制影响，孩子们享受的教育资源多。现在情况也一样，豪宅区没有差的家庭，也无所谓差的生源，就更没有差的学校。某种意义上说，追求名校，也是追求某一圈层。买豪宅，买学区，是最简单粗暴的方法。言归正传，别墅因为客群定位，总价等因素，注定了是稀缺性产品，而且以后不批地不建设，未来更会稀缺。从功能上讲，更倾向于大的空间改善，更高的生活品质，适应的人群更少。适合别墅的人群虽少，但也是慢慢增多的，别墅的产品跟刚需不一样，基本不受各方政策影响，房子基本就在一个小圈子里混，大家大都高首付比例买房，相比高层，周转速度较慢,保值性更强。如果不是短进短出的炒房需求（现在的市场形势炒不了），在资金许可的情况下，能享受到更高的生活品质，更好的保值性。而且单价成本低，性价比更高，也是能享受第一波金融宽松影响的房子类型（就是金融环境好了房价会比别的楼盘先暴涨）。资金允许的情况下建议先选择这类房子（货源少，客户群稳定，抗通胀）代表项目【泰禾拾景园】【龙湖天琅】【燕西华府】等等。适合总价预算1000万以上。