存量房和商品房的区别是：

1、概念不同

存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋，相对于增量房而言。商品住房是居民住宅形式之一，是政府或房地商建造，由市场直接销售或出租的住房。由卧、厨、卫等结构组成。

2、形态不同

存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。

商品房的范围很广，可以包含存量房，也可以指一手房。

3、居住不同

存量房是没有被居住过的二手房，而商品房是没有被居住国的新房。