华腾园的房价相对较低，主要基于以下几个原因：

1. 建筑设施老化：华腾园的房屋已经使用较长时间，设备老化，维护不足，这可能会降低房屋的价值。

2. 地理位置不佳：华腾园位于市区以外，交通不便利，这可能对房价产生负面影响。

3. 户型设计不符合现代需求：华腾园的户型设计可能较为陈旧，与现代人的需求不太匹配，这可能使得房屋价值被降低。

4. 物业管理问题：华腾园小区缺乏物业进行管理，导致小区环境相对混乱，这可能是房价难以提升的一个因素。

5. 附近房屋价格影响：华腾园附近的房屋价格可能会对其产生影响，例如首城国际和百环家园的房价可能对其形成压制，导致其房价无法提升。

总的来说，华腾园的房价偏低可能是由多种因素共同作用的结果。然而，具体的房价变动情况会受到市场供求关系、政策调整、经济状况等多种因素影响，因此具体的情况需要具体分析。