多层、小高层、高层的主要区别在于它们的楼层高度和居住体验。多层通常指7层以下的住宅，小高层指7-11层的住宅，而高层则指12层以上的住宅。

多层住宅由于楼层较低，通常没有电梯，居民需要步行上下楼梯。这种住宅类型一般建于较早的时期，规划设计相对简单，公共空间较少。多层的居住密度较低，邻里关系可能更加紧密。同时，由于楼层不高，多层住宅的采光和通风条件可能受到限制，尤其是较低楼层。然而，多层住宅的维护成本相对较低，且由于没有电梯，公摊面积也较小。

小高层住宅则开始配备电梯，方便居民出行。楼层数的增加使得小高层在设计上可以有更多的变化，如增加公共空间、优化户型等。小高层的居住密度适中，既保持了邻里间的相对私密性，又提供了足够的公共设施。在采光和通风方面，小高层通常优于多层，尤其是较高的楼层。不过，由于楼层数的增加，小高层的维护成本也会相应提高。

高层住宅则是现代城市化进程中的产物，楼层高、居住密度大。高层住宅的设计更加注重舒适性和功能性，公共空间丰富，户型多样。由于楼层高，高层的采光和通风条件通常非常优越，视野开阔。然而，高层的维护成本相对较高，尤其是电梯的维护和运行费用。同时，高层住宅的公摊面积也较大，这会增加居民的购房成本和使用成本。

综上所述，多层、小高层、高层在楼层高度、居住体验、设计特点、采光通风、维护成本和公摊面积等方面都存在明显的差异。选择哪种类型的住宅，需要根据个人的实际需求和经济状况进行权衡。