乳山被称为“鬼城”的原因有很多，其中一些可能的原因包括：

1. 过度开发：乳山的房地产开发始于2005年，由于缺乏规划和控制，大量房地产项目被开发，导致房屋供应过剩，入住率低，形成了“鬼城”的现象。

2. 地理位置：乳山位于山东半岛的东南端，距离大城市较远，交通相对不便，可能导致了人口流动的限制和房屋需求的不足。

3. 人口流失：乳山的人口数量相对较少，且人口老龄化严重，年轻人口外流，可能导致房屋需求不足。

4. 经济状况：乳山的经济相对较弱，缺乏产业支撑，可能导致了房屋需求的不足。

需要指出的是，乳山被称为“鬼城”的原因可能不止这些，而且这些原因也并非单一因素所致。同时，需要强调的是，“鬼城”并不是一个严格意义上的学术概念，不同的地方对于“鬼城”的定义和判断标准也可能不同。