租金回报率的计算方法是× 100%。

年租金收入指的是每年从租户手中收到的租金总额，这是租金回报率计算中的分子部分。而房屋总成本则包括购买价格、维护费用和税费等，这是租金回报率计算中的分母部分。通过这两个数值的比值，再乘以100%，就可以得到租金回报率的具体数值。

具体来说，如果投资者购买了一套房产，并计划将其出租以获取租金收入，那么就需要计算这套房产的租金回报率来评估其投资价值。例如，如果投资者购买了一套价值100万元的房产，每年能够收取到6万元的租金，同时考虑到房屋的维护费用、税费等总成本为1万元，那么这套房产的租金回报率就是÷ 100万元 × 100% = 5%。

在计算租金回报率时，还需要注意一些细节问题。首先，租金收入应该是税后的，因为投资者在收取租金后需要缴纳相应的税费。其次，房屋总成本中除了购买价格外，还应该包括维护费用、税费等其他成本，这些成本都会影响到租金回报率的计算结果。最后，投资者还需要考虑到房产的空置率问题，因为如果房产长期空置，那么租金收入就会减少，从而影响到租金回报率的计算结果。

总的来说，租金回报率是一个重要的投资评估指标，它可以帮助投资者评估房产的投资价值。通过合理的计算和分析，投资者可以更加准确地判断自己的投资决策是否合理，从而做出更加明智的投资选择。