北京章哥，房地产从业二十余载，洞悉市场内情，专为解疑答惑，而非自称专家。此篇随笔，回溯北京楼市过去二十余年的片段，无意映射现实或预测未来。

一、吉晟别墅的定义

网友询问吉晟别墅是否为别墅。答案是，从官方定义看，吉晟别墅不能被归类为别墅。别墅须具备独门独户、独栋住宅的特征，包括地上及地下空间，容积率需在0.5以下。而吉晟别墅，作为联排产品，其容积率通常在0.6以上，符合住宅而非别墅的标准。

二、吉晟别墅的市场定位

初期，吉晟别墅并不愿自称为别墅，而是通过打造“宽house”概念，与主流的Town house产品区分，旨在垄断市场，吸引中产阶级的注意。虽然初期未被业内广泛认可，但这一概念后被市场接受，成为一类产品。

三、概念与市场反响

“宽house”最初是作为概念而非正式案名，吉晟别墅借此概念成功吸引了关注，成为中产阶级追捧的对象。在产品设计上，吉晟别墅通过缩短进深、增加宽度，提高采光效率，改善居住体验，但在业内却引起一些质疑。然而，由于开发商知名度不高，市场反响并不如预期热烈。

四、开发商背景

开发商玉龙吉胜公司，创始人刘玉（具体姓名已忘），背景复杂，曾涉足计算机行业，后成为92派下海创业人士。与万通等企业有潜在关联，可能与J方有一定合作或挂靠关系。公司与国企新兴集团合作，由新兴提供资金支持，玉龙吉胜负责项目运作。

五、项目与价格

宽house项目在2002年开盘，价格相对低廉，吸引了不少中产阶级的注意。2007年，全小区仅剩十套房源，对外报价达到300多万。价格虽高，但相比同期其他别墅项目仍具吸引力。

六、保值与价格趋势

吉晟别墅的价格走势与北京整体市场息息相关，保值表现良好，尤其是对比其他项目。与新龙城等项目相比，吉晟别墅价格在2007年达到顶峰后，虽有所波动，但仍保持稳定，与市场大盘基本同步。

七、地理位置与刻板印象

虽然地处回龙观区域，但吉晟别墅的物业质量较高，社区环境与设施优良。地理位置的刻板印象并未影响其保值能力，反而因其优质的居住体验而受到认可。

八、自住价值与社区氛围

吉晟别墅作为自住型社区，密度适宜，居住体验优于同类项目。社区组织定期活动，活跃业主社交氛围，提供业主交流与休闲的平台。物业服务优质，业主之间关系融洽。

九、价格展望与建议

当前吉晟别墅价格相对合理，保值能力较强，未来应能稳定跟随市场大盘。建议关注物业服务质量，保持稳定增长，进一步提升居住体验与业主满意度。