商改住需要以下手续：

1. 申请规划变更。

2. 提交相关文件和资料。

3. 主管部门进行现场勘察和评估。

4. 审批并支付相关费用。

详细解释如下：

申请规划变更。由于商改住涉及到土地使用性质的改变，首先需要向当地规划部门提交规划变更申请。这一步骤中，需要明确阐述商改住的意图、改造后的用途及具体方案。

提交相关文件和资料。在申请过程中，需准备并提交一系列文件和资料，包括但不限于土地使用证、营业执照、改造计划书、环境影响评估报告等。这些文件是规划部门审批的重要依据。

主管部门进行现场勘察和评估。提交申请后，相关部门会组织人员对现场进行勘察和评估，核实土地情况和建筑状况，确保商改住项目符合城市规划和土地使用规定。

审批并支付相关费用。经过勘察和评估后，如果申请获得批准，需要按照规定支付相关的费用，如土地出让金、改造费用等。完成支付后，即可正式进行商改住项目。在此过程中，需注意遵守相关法律法规，确保项目的合法性和顺利进行。此外，商改住过程中还可能涉及其他手续和流程，如建筑许可、消防验收等，这些都需要根据当地的具体规定和要求进行办理。

以上即为商改住所需的手续流程，确保按照规范操作，可以确保项目的顺利进行并避免不必要的纠纷。