两年后过户是无效的，一般房地产评估报告后面都有评估报告使用期限。一般是一年，特殊的半年也有。

你说怕以后房子涨价了评估也就水涨船高了，这个是评估公司考虑过的。

房地产评估报告有他的估价时点原则，不同的估价时点，评估价值是不同的。