商用房和住宅房的区别主要体现在以下几个方面：

1. 用途不同

商用房主要用于商业活动，如办公、经营、开店等。这类房产通常位于商业繁华地段，便于商业往来和交易。其设计和建造标准也主要围绕商业使用需求，如较高的商业配套设施和交通便利性。

住宅房则主要用于居住，提供生活空间和家庭居住的功能。它们通常位于居住区域，注重居住环境的舒适性和安静度。住宅房的设计主要满足家庭生活的需求，如卧室、客厅、厨房、卫生间等。

2. 产权年限不同

商用房的产权年限一般短于住宅房。在我国，商用房的产权通常为40至50年，而住宅房的产权通常为70年。

3. 土地使用性质不同

商用房的土地使用性质为商业用地，而住宅房的土地使用性质为住宅用地。这一区别也反映了它们在建筑和使用上的不同要求。

4. 贷款政策不同

购买商用房通常不能使用公积金贷款，且贷款期限较短，首付比例较高。而购买住宅房则通常可以享受公积金贷款，贷款期限较长，首付比例相对较低。

5. 税收政策不同

商用房在买卖过程中通常需要缴纳较高的税费，包括增值税、土地增值税等。而住宅房在买卖时可能享有某些税收优惠。

总的来说，商用房和住宅房在用途、产权年限、土地使用性质、贷款政策和税收政策等方面存在明显的差异。这些差异使得两种房产在投资价值和居住需求上各有侧重，消费者在购买时需要根据自身需求和实际情况进行选择。