公寓楼与住宅楼在多个方面存在显著差异，以下为详细对比：

1. 产权年限：

- 公寓：根据类型不同，产权年限可在40年至70年之间。普通公寓为居住用地，产权为70年；商务公寓为综合性用地，产权为40年或50年；酒店式公寓为商业用地，产权为40年。

- 住宅：普通住宅的用地性质也是居住用地，产权统一为70年。

2. 购房贷款：

- 公寓：通常被视为非普通住宅，不受购房限制，但贷款条件可能更为严格。

- 住宅：购房通常受到限制，如需要提交社保或个税证明等。

3. 落户要求：

- 公寓：通常不能落户，除非是70年产权的普通公寓，且需符合特定条件。

- 住宅：购买后通常可以落户，有利于子女就近入学。

4. 缴费标准：

- 公寓：商业用电用水，物业费较高，通常在4元每平方米以上。

- 住宅：民水民电，物业费相对较低。

5. 户型设计：

- 公寓：户型面积较小，功能分区不明显，多采用精装修。

- 住宅：户型面积适中，功能分区明确，符合住宅设计规范。

6. 住户数量：

- 公寓：每层住户多，私密性相对较差。

- 住宅：一般为两梯四户或五户，也可能是一梯两户，密度较低。

7. 税费缴纳：

- 公寓：相较于住宅，需负担更多税费。

- 住宅：满足特定条件可免交个税。

8. 采光条件：

- 公寓：部分商务公寓采光较差，如厨房和卫生间可能无窗。

- 住宅：通常满足日照、采光要求，明厨明卫设计较为常见。

9. 功能使用：

- 公寓：既有居住也有商务办公的性质，适合小型企业办公。

- 住宅：主要用作居住，不允许注册公司。

总体而言，公寓式住宅集小户型、低总价、高投资回报率和完善配套设施于一身，受到市场欢迎。而高层住宅楼在使用率、建筑质量、房型构造、物业管理收费等方面与公寓有所不同。