过去20年间，中国房价持续稳步上涨，成为投资领域的显著特征。持有房产者普遍实现了财富增长，而未购房者则在经济上显得相对不利。对于房价的未来趋势，人们持有截然不同的观点，一部分人坚信房价只会增长，不会下降，这部分人通常能从房价上涨中获益。相反，另一部分人则认为房价已经过高，普通工薪阶层难以负担，预测房价终将面临崩溃。

那么，如何判断房价是否合理？股票市场通常通过市盈率来评估其价值，即股票价格与公司盈利的比例，市盈率越高，通常认为股票价格过热。类似地，评估房价，我们可以使用租售比指标，即单位面积月租金与单位面积房价的比值。

以A城市为例，平均租金为40元/平方米/月，平均房价为10000元/平方米，租售比为1:250，意味着需要250个月才能通过租金回收购房成本。租售比越高，收回投资成本所需时间越短，理论上房产投资价值越高。国际上普遍认为，一个运作良好的城市，无泡沫状态下的合理租售比范围为1:200到1:300，对应于16.7年到25年的回本期。

然而，国际标准在中国特色房地产市场中变得不切实际。下表展示了中国300多个城市的租售比，按回本期由长到短排列。数据来源于全国房价行情网的最新信息。厦门租售比低至1:959，意味着需要80年才能通过租金回收购房成本。深圳的租售比为1:885，回本期74年。这些数据表明，中国主要城市的租售比普遍偏高，远低于国际标准。

具备投资价值的二线城市，如厦门、深圳、东莞、宁波、上海、广州、合肥、苏州、南京和北京，其平均回本期在50年以上。例如，厦门的回本期为80年，深圳为74年，北京则为50年。租售比的倒数表示年化收益率，如北京的50年，可大致视为租金带来的年化收益为2%。中国最闪亮的大城市，年化收益率普遍在1%至2%，远低于其他国际城市。

全球一线城市如东京、纽约等，租金回报率普遍超过3%，而在中国，找不到这样的城市。在审视中国大城市的租金回报率时，可以明显发现，相较于国际标准，中国房价与租金水平存在显著差距。

形成这种状况的原因复杂，但趋势投资者对过去房价持续上涨的信仰以及购房的杠杆效应是重要因素。高房价与租金的不匹配导致了投资回报率的低下。面对这一现象，提高租售比、使房地产市场更加健康的需求日益迫切。实现这一目标的途径包括提高租金水平、降低房价，或者采取一系列政策措施，如加大集中供地、限制银行房贷比例、卡死房地产企业融资路径、加强保障房建设、提高二手房购房门槛、提高首付比例、限制二手房贷款、限制新房炒作、提高房贷利率、出台二手房指导价等。

这些政策旨在防止房租或房价的大幅上涨，以符合共同富裕的目标。然而，是否能够有效提高租售比、促进房地产市场健康发展的关键在于政策实施的力度与执行效率。面对房价与租金水平的差距，以及背后的深层次原因，寻求平衡与优化是中国房地产市场面临的重要课题。