中国房地产市场在过去的三年中经历了一轮前所未有的调整，一线城市在内的全国房价经历了住房商品化以来最严峻的下跌。以往的购房建议“晚买一年白干五年”已不再适用，如今是“早买一年白干十年”，这促使许多人调整了对楼市的预期，更加理性看待。

房价下跌幅度显著，根据Wind和中原的数据，北京、上海、广州、深圳四大一线城市自2021年以来房价分别下跌了20%、22.8%、21%和34.6%，回到数年前的水平。一线城市房价正快速下跌，但底部信号尚不明显。购房者普遍面临浮亏，高位买入者处境更为艰难。

房价下跌的原因包括居民负债率高企，宏观杠杆难以再增加，以及房地产供应过剩。日本1991年房价泡沫破裂的先例显示，一线城市的下跌幅度可能大于其他城市，因为它们的上涨预期和杠杆率更高。而中国的居民杠杆率虽未明显下降，但未来随着经济规律和历史经验，可能会进一步降低，预示着房价下跌还未结束。

过去几年，房价上涨的动力主要源于过度加杠杆，特别是互联网行业繁荣时期，造就了一批高收入人群。但随着行业调整和股价暴跌，这些高收入群体的购房能力受到严重打击，影响了房价的支撑。房价的长期上涨逻辑不可持续，它透支了未来的加杠杆空间。

判断房产合理价值的方法是关注租售比或租金回报率。在全球视角下，海外热点城市的租金回报率远超中国，这提示了当前中国房价的泡沫成分。合理估值的标准是房价与租金相当或租金可以覆盖低首付按揭的月供，这将成为判断房价是否合理的关键指标。

关于“刚需”概念的讨论揭示了房价下跌时人们心态的转变。实际上，房价上涨时的需求并非真正的需求，而是财富效应驱动的投机心理。真正的“刚需”不应成为购房者决策的唯一因素，而应基于经济逻辑和个人实际情况。

对于未来，房价可能不会立即见底，但随着政策调整和利率下降，购房将变得更加容易。市场预期和调控政策的变化将影响房价走势，但长期看，房价下跌的趋势难以改变。建议在做购房决策时保持谨慎，考虑长期投资回报和自身承受能力。