商铺投资存在以下风险：

一、市场风险

市场风险是商铺投资中不可避免的风险之一。市场环境的变化，如供需关系、经济波动等，可能导致商铺投资价值的波动。此外，过度的商业竞争也可能导致商铺经营困难，影响投资回报。

二、地段风险

商铺投资中，地段选择至关重要。不同地段的商业价值、人流、交通等因素都会影响投资回报。若地段选择不当，可能导致商铺价值下降，影响投资效益。

三、运营风险

对于自营商铺来说，运营过程中可能面临管理、营销等多方面的挑战。管理不善可能导致商铺经营效率下降，营销不当可能影响商铺的客流和销售额。此外，行业趋势的变化也可能对商铺运营产生影响。

四、法律与政策风险

在商铺投资过程中，需要遵守相关法律法规和政策规定。不熟悉相关法律法规可能导致投资纠纷和法律风险。同时，政策的变化也可能对商铺投资产生影响，如城市规划、税收政策等。

具体来说：

市场风险方面，投资者需关注市场动态，了解当地经济发展趋势和商业竞争格局。对于热门商业地段，投资者需警惕可能出现的过度竞争风险。

在地段风险方面，投资者应选择具有较高商业价值和稳定人流的地段。同时，还需考虑交通便利程度和周边设施等因素，以确保商铺的吸引力。

运营风险方面，自营商铺需具备优秀的团队和管理经验，熟悉行业动态和市场需求。同时，营销和推广也是提升商铺价值的关键环节。

在法律与政策方面，投资者应咨询专业人士，确保投资行为合法合规。同时，密切关注政策动态，以便及时调整投资策略。

总之，商铺投资涉及多方面的风险，投资者应充分了解并谨慎决策。