在长沙，高层建筑的公摊面积大约占到总面积的20%，因此，对于100平方米以内的三居室来说，得房率通常在80平方米左右，属于紧凑型设计。而120平方米左右的三居室，得房率可以达到96平方米，算是较为宽敞的类型。套内面积86平方米设计成三居室两厅两卫的布局，如果布局合理，空间应该可以满足基本需求。由于没有看到具体的户型图，我提供了一些常见的三居室户型作为参考。

第一种户型，套内面积为104.96平方米，公摊面积为16%，最终得房面积为88平方米。厨房面积为6平方米，餐厅与客厅合并后的面积为25.56平方米，卫生间大约5.4平方米，这些空间能够满足日常生活的基本需求。主卧室面积为15.84平方米，拥有较大的阳台10.4平方米，一个10.7平方米的卧室空间足够宽敞，而7.8平方米的房间则更适合设计为书房。

第二种户型，套内面积为114平方米，同样位于南北朝向，拥有更高的空间利用率，没有过道和入户玄关等浪费空间的设计。虽然没有具体提供86平方米左右的户型图，但可以参考这两种户型的设计思路。总的来说，86平方米的三居室两厅两卫，如果布局得当，应该能够满足日常生活的需要。