两个都应该和开发商签定。在实际的操作过程中，由于所有业主不能一次性通过，有的拖拖拉拉甚至达到一年，因此开发商会把相关手续委托给物业公司代为办理。做为物业公司来说肯定是不愿意接手开发商的一些遗留问题，往往也是处于一种无奈才这么操作。

收房时关键要看房屋质量是否符合合同标准要求，如果符合基本上就问题不大。国家建设部在《房屋建筑工程质量保修办法》中有对开发商详细规定和要求，只要不是小的开发商一般不用担心。