湘潭房价下跌的原因主要有以下几点：

1. 城市等级不高：湘潭在2018年以前属于四线城市，直到2018年才升为三线。相对于一线城市如长沙，湘潭的房价水平较低。

2. 大楼盘进驻慢：湘潭的老城区比较拥挤，很多开发商更愿意在九华开发区投资。然而，最近湘潭受到征收、棚改等政策的影响，大开发商如恒大、碧桂园、奥园集团、万达等才慢慢进驻湘潭。

3. 交通线路发展缓慢：相较于长沙，湘潭的交通发展较慢。例如，在2019年，湖南省发改委才发布建设长株潭城际轨道交通西环线，而长沙早就有了城际轻轨和地铁。交通不便导致房价增长受限。

4. 政府采取一系列措施控制房地产市场：例如，实施限购、限贷和调整利率等政策，这些政策调整对房价产生了影响，导致房价下跌。

5. 人口流出较多：湘潭地区的人口流出较多，导致购房需求下降，从而影响房价。

总的来说，湘潭房价下跌的原因是复杂的，包括城市等级、楼盘进驻速度、交通发展状况、政府政策调控以及人口流动等多个因素的综合作用。