1、备案流程

沈阳市房产备案是指将房屋交付使用前，房地产开发企业在区县住房和城乡规划建设部门备案登记并颁发备案证书的行为。备案登记包括验收备案和竣工备案。

验收备案，由施工总承包单位在符合国家、省、市有关规定的前提下，由房屋质量检测机构对房屋进行质量检测，发现问题要整改，经整改后合格，房屋质量检测机构出具工程验收报告。再由房地产开发企业向房地产主管部门提出备案申请，附上相应材料，完成备案登记。

竣工备案，是指房屋建造竣工后，开发企业在房地产主管部门办理建筑竣工验收，取得竣工验收合格证后，向房地产主管部门提出备案登记申请，附上建筑竣工验收合格证，完成备案登记。

2、备案时限

截至目前，沈阳市对房地产开发企业申请备案的时限并没有硬性规定，但是规定了各部门的办理时限。根据《沈阳市房地产开发企业备案管理实施细则（试行）》规定，房地产主管部门要在10个工作日内受理、审核，45个工作日内办理验收备案或竣工备案手续，并颁发备案证书。

3、备案流程繁琐

备案登记需要提供的材料相对较为齐全，包括房屋规划许可证、建筑工程竣工验收证书、房屋质量检测报告、收款凭证等。在备案前，检测、验收等环节须得到各部门的认可与同意，若未被认可，则需要进行相应的整改与审核，耗费时间。

另外一点，备案涉及多部门联合审批，如果有任何一个环节出问题，就可能导致审核进程拖延，时间也就无法保证。

4、备案期限法律保障

《物权法》规定，物权自登记时设立。也就是说，只有房产备案登记成功，并且颁发证书后，买家才正式获得房屋所有权。如果备案期限长达数月或超出法定时限，房企将无法拥有完全的物权。

《物权法》对长时间无法登记的情况进行规定：“无法登记产权的，其所据有的物权受法律保护。”如果开发商没有按时完成备案，买家依旧有权享有占有和使用物业的权利，同时，如果开发商构成违约，买家可以依照合同约定进行索赔。