广州亚运城，作为番禺区人气最旺的项目，其地铁利好与教育资源等卖点，令其每次开盘通过微信选房的火爆场面备受关注。本报告将从基本面分析、交通信息、周边配套、户型及报价、周边二手房以及总结等角度，深度剖析广州亚运城的现状与潜力。

广州亚运城，作为2010年广州亚运会后的大型项目，由四大开发商联合开发，碧桂园作为主要股东，负责销售，而物业管理则由雅居乐负责。此项目位于番禺区石楼镇，是广州市的郊区。虽然在产业上没有亮点，但广州亚运城被老邝定位于“睡城”，主要考虑到往返市区的通勤时间。定位为“睡城”的亚运城，从老邝当天从亚运城返回东山的耗时50分钟可看出，工作日往返珠江新城的通勤时间约70-80分钟。高速费用相对不高，单程估计在10-15元。亚运城位于地铁四号线海傍站上盖，通过这条线路，25分钟即可抵达万胜围地铁站，进入南沙中心金洲地铁站也仅需22分钟，地理位置优越。然而，本次开盘的天峯组团距离地铁口直线距离1.8公里，虽然不完全满足步行15分钟内的地铁上盖标准，但内部“楼巴”仍可方便地接驳到地铁口。

在周边配套方面，广州亚运城作为大型社区，配套不会差。广州市政府会导入医疗、教育、休闲资源，确保居民的生活需要。铁一中的卖点对于校友而言具有特殊意义，其教育优势在于稳定的生源和湖南的“填鸭式”教育模式，对高考制度下的应试教育具有优势。虽然有人觉得亚运城周边较为荒芜，但未来的城镇化发展将通过轨道交通和快速道路连接不同版块，形成自成一体的体系，满足教育、医疗、运动、购物等需求，适合自住型刚需。老邝相信，未来会发展出越来越多这样的城，广州亚运城正是满足大而全时代特征的典范。

天峯组团预计本月开盘，缴纳2万元诚意金即可参加微信选房。根据过往经验，预计本次开盘仍将火爆。推出的两栋楼共600多套房源，现场观察20分钟内就有4台客刷卡认筹。以面积102平方米3房2卫户型计算，吹风价在2.5-2.8万元/平方米，总价约255-285万元。首付比例约为68%，真实首付约195万元。走出亚运城售楼部，老邝询问了周边中介行，发现位于铁一高中部正门口的天誉组团二手房报价为280万元，楼龄老一点的媒体村“满两年”产品最低价为2.58万元/平方米。对于首付不足的买家，老邝建议考虑这些二手房，虽然单价上存在差异，但考虑资金锁定期与首付成本，二手房更具灵活性。未来地铁3号线和4号线将在海傍站交汇，无需换乘即可将琶洲电商中心和珠城CBD的购买力导入亚运城。老邝将持续关注完全地铁上盖的二手盘亚运城5号（天荟），该楼盘预计将成为板块内的天花板。

总结来看，广州亚运城作为番禺区最大供应量的新盘，提供了优质房源。对于纯投资而言，杠杆率可能较低，更适合自住或改善型买家。对于首付不足的买家，考虑周边的二手次新房可能更为合适。老邝对于广州新房市场的高门槛与现场火爆的场景深感矛盾，一方面感慨于好房子的稀缺性，另一方面也意识到面对高门槛，现场的火爆场面仍然持续。欢迎关注公众号：老邝教买房。