近期，我们对金沙洲区域内的新盘之一，越秀天悦金沙进行了一次客观的实地考察。

项目规划了33栋住宅，其中包含4栋超高层与29栋小高层，容积率设定为2.88，小高层采用了纯板式设计，目前在售的户型面积在96-160平方米之间，约60%的户型能直接观赏湖景，且楼距设计达到了1:1的比例。

楼盘近期还新增了部分底叠产品，总面积在150-200平方米，价格区间为700-1000万元。底叠设计为地下室+地上1层+地上2层的组合，位于小区内，数量有限，现场开放了200平方米的样板房供参观。

建面约96平方米的三房户型，客厅、主卧、次卧三开间朝南，设计中规中矩，有AB两个版本，包括横厅与竖厅设计，具体户型图可以参考。

125平方米的四房户型，除了三开间朝南外，还配备了6.85米阔景阳台，并采用了LDKG布局，将客厅、餐厅、厨房、阳台四大公共空间融为一体，整体设计非常实用，方正且浪费面积较少，还兼顾了景观视野。

约141平方米的四房户型，拥有270度观景阳台，主卧配置超大衣帽间，但仅限于超高层建筑，偏向景观设计，与传统方正户型相比略显修长。

项目中，约96平方米的户型客厅、主卧、次卧三开间朝南，设计方正，有AB两个版本，横厅与竖厅设计，可以参考下方户型图。125平方米的四房户型设计，除了三开间朝南外，还配备了6.85米阔景阳台，并采用了LDKG布局，将客厅、餐厅、厨房、阳台四大公共空间融为一体，整体设计非常实用，方正且浪费面积较少，还兼顾了景观视野。约141平方米的四房户型，拥有270度观景阳台，主卧配置超大衣帽间，但仅限于高层建筑，偏向景观设计，与传统方正户型相比略显修长。

在产品设计方面，越秀天悦金沙反其道而行之，主力大户型被安排在高层和超高层，以保证景观面最大化。如141平方米的改善户型，只能选择高层建筑，项目设计初衷是想确保大户型最大程度的景观面，可以欣赏到浔峰山的美景。项目采用三梯六户设计，销售解释了电梯速度，但猜测如果入住率高，早晚高峰等待电梯仍然可能需要一定时间。

项目优势之一是坐拥白云广附教育集团的优质教育资源，配套小学已封顶。白云区金广实验学校在2022年已连续五年蝉联广州第一，其中考实力响当当，含金量高。金沙洲的教育资源不断升级，如广大附中实验中学星汇金沙校区将成为北校区，而原金沙中学校变为广大附中南校区，未来白云广附教育集团总部设在金沙洲广大附中实验中学北校区。

项目周边环境宜居，生态资源丰富，大部分户型能观赏到湖景或山景，依山傍水，对比市区的高楼大厦与容积率普遍大于5的区域，天悦金沙的环境优势显著。项目附近休闲去处众多，如浔峰山生态公园、金沙洲艺术馆、城西公园、鳌峰公园等，为居民提供了休闲的好去处。

配套方面，项目对面就是永旺梦乐城商圈，1.5公里内有金铂天地和万达广场，周边还有星悦广场、沙田中心、永润广场、国昌广场等商圈加持。医疗配套方面，项目3公里内有广州中医药大学金沙洲医院、南方医科大学泰成逸园分院等三甲医院，整体配套完善度较高。

然而，金沙洲的交通状况是出了名的拥堵，早晚高峰期出行需要一定的时间。公共交通配套也不是很好，项目距离最近的地铁站浔峰岗站约2.5公里，需要公交接驳，交通便利性较弱。未来交通改善需要依赖广佛大桥（预计2024年通车）和沉香岛大桥（预计2025年通车）的开通。地铁12号线的开通，虽然预计2024年建成，但地铁站与项目距离较远，对公共交通配套的改善意义有限。

此外，金沙洲缺乏核心产业支撑，房价上涨空间有限。虽然没有工业用地对环境来说是件好事，但缺乏产业支撑导致房价涨幅不大。对于依赖地铁出行的购房者来说，需要考虑周边的二手市场作为备选方案。

天悦金沙更适合以自住为主、注重教育配套和居住环境的刚需买家。对于发展预期较高的购房者来说，可能需要考虑其他选择。